Asunnonostajan ja osakkaan on hyvä olla perillä taloyhtiön remonttien rahoittamisesta. Taloyhtiölainaa voi olla uudiskohteiden lisäksi myös vanhoissa taloyhtiöissä erilaisten korjaushankkeiden johdosta. Koko taloyhtiö eli kaikki osakkaat yhdessä ovat vastuussa taloyhtiölainasta. Tietämättömyys taloyhtiölainan suuruudesta voi käydä kalliiksi korkojen noustessa. Taloyhtiön remontteja on mahdollista rahoittaa monin eri tavoin. Suurempi remontti rahoitetaan tyypillisesti taloyhtiölainalla, jonka tarkat lainaehdot ovat aina taloyhtiökohtaisia. Niihin ja lainan lopulliseen hintaan vaikuttavat muun muassa taloyhtiön taloudellinen tilanne, sijainti, ikä, remonttitarve, vakuudet, tarvittavan rahoituksen määrä ja laina-ajan pituus. ”Koko taloyhtiö, eli kaikki osakkaat, ovat vastuussa taloyhtiölainasta. Tämä asia voi kirkastua ikävällä tavalla, jos taloyhtiön muille osakkaille tulee maksuvaikeuksia”, Isännöintiliiton tietoasiantuntija Olli Rekonen sanoo. Taloyhtiön lainoista kannattaa pysyä ajan tasalla Osakkaan ja asunnonostajan on hyvä olla perillä siitä, kuinka paljon taloyhtiöllä on lainaa ja miten tämä vaikuttaa omiin asumiskustannuksiin. ”Osakkaan ja asunnonhankintaa harkitsevan kannattaa perehtyä taloyhtiölainojen ehtoihin, jotta pystyy arvioimaan kuinka paljon esimerkiksi muutokset korkotasossa vaikuttavat omiin asumiskustannuksiin. Taloyhtiöiden lainat ovat yksittäisen osakkaan näkökulmasta tyypillisesti vähemmän joustavia kuin henkilökohtaiset lainat”, Rekonen varoittaa. Rekonen kehottaa kiinnittämään huomiota myös oman taloyhtiön korjausvelkaan. ”Jos näyttää siltä, että korjattavaa on kasautunut liikaa, kannattaa varautua siihen, että remontteja varten tarvitaan myös paljon rahoitusta. Tällöin yhtiöstä voi tulla pankille haasteellinen lainoitettava, ja vaikka taloyhtiö tällaisessa tilanteessa lainaa saisikin, tulee yksittäiselle osakkaalle siitä yhtäkkiä paljon maksettavaa. Korjauksia ei kannata lykätä vaan toteuttaa niitä suunnitelmallisesti, jolloin korjausvelkaa ei pääse kertymään liikaa”, Rekonen sanoo. Entä jos taloyhtiölle ei myönnetä lainaa? Isännöintiliitto arvioi, että Suomessa on yhä enemmän taloyhtiöitä, joilla on vaikeuksia täyttää pankkien ehtoja rahoituksen saamiselle. Käytännössä pankki siis arvioi, että kiinteistön arvo ei riitä lainan vakuudeksi, eikä halua rahoittaa korjaushanketta. Tällaiseen tilanteeseen voidaan joutua esimerkiksi silloin, jos taloyhtiölle on kertynyt paljon korjattavaa ja se sijaitsee muuttotappioalueella, eli asuntojen myyntiarvo on heikko. Pahimmassa tapauksessa tämä johtaa siihen, ettei tällaisessa taloyhtiössä pystytä tekemään korjaustarpeen näkökulmasta riittävästi remontteja ja kiinteistön arvo heikkenee edelleen. Tilanteessa, jossa pankki ei myönnä taloyhtiölle tarpeeksi lainaa, remontteja voi olla mahdollista rahoittaa taloyhtiön osakkaiden säästöillä ja henkilökohtaisilla lainoilla. Jos näin saadaan kerättyä osa hankkeen vaatimasta rahoituksesta, saattaa pankki pystyä rahoittamaan loput. ”Valtiolta voi myös hakea valtiontakausta peruskorjaamiseen, mutta järjestelmän ehtojen vuoksi tätä mahdollisuutta vain hyvin harvat taloyhtiöt ovat pystyneet hyödyntämään. Tulevan eduskunnan olisi tärkeää paneutua myös tämän takauslainajärjestelmän uudistamiseen ja taloyhtiöiden korjaushankkeiden rahoittamiseen”, Rekonen sanoo. Artikkeli Tunnetko taloyhtiösi lainatilanteen? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Lakikysymys: Kuinka laajat valtuudet hallitukselle?
Tämä osio on rajattu Isännöintiliiton jäsenyritysten henkilökunnalle. Kirjaudu sisään Artikkeli Lakikysymys: Kuinka laajat valtuudet hallitukselle? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Esteettömyysmuutosten ja kestävyysratkaisujen tekeminen taloyhtiöissä helpottuu
Eduskunta hyväksyi tällä viikolla muutoksia asunto-osakeyhtiölakiin. Lakimuutos laajentaa osakkaan muutostyöoikeutta yhtiön tiloihin ja helpottaa yhtiön päätöksentekoa hankkeissa, joilla parannetaan asumisen kestävyyttä. Osakkaan oikeus teettää esteettömyysmuutoksia laajenee Osakkaalla on lakimuutoksen myötä jatkossa oikeus toteuttaa oman huoneistonsa lisäksi myös yhtiön tiloissa muutoksia, jotka parantavat esteettömyyttä. Ehdotuksella on tarkoitus edistää taloyhtiöiden liikkumis- tai toimintarajoitteisten osakkaiden yhdenvertaisia mahdollisuuksia käyttää osakehuoneistojaan ja taloyhtiön yhteisiä tiloja. – Asunto-osakeyhtiön osakkailla on tähän asti ollut oikeus toteuttaa muutostöitä ainoastaan oman huoneistonsa sisäpuolella. Taloyhtiöillä on aikaisemminkin ollut mahdollisuus parantaa tilojen käytön esteettömyyttä, mutta hankkeet ovat voineet jäädä riittävän kannatuksen puuttumisen takia toteuttamatta. Yhtiöllä on ollut aiemmin oikeus myös kieltää sen enempää perustelematta kaikki sellaiset muutostyöt, jotka ulottuvat osakkaan hallitsemien tilojen ulkopuolelle. Lakimuutoksen myötä osakkaiden omat toimenpiteet esteettömyyden parantamiseksi myös taloyhtiön yhteisissä tiloissa helpottuvat”, kertoo Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama. Muutostyöoikeus koskee jatkossa muutoksia, jotka parantavat liikkumisen esteettömyyttä tai toiminnallista esteettömyyttä. – Esimerkiksi sisäänkäynnin sähköisellä ovenavausjärjestelmällä tai kulkuluiskalla voidaan parantaa liikkumisen esteettömyyttä. Toiminnallista esteettömyyttä parantava muutos on esimerkiksi tasoerojen merkitseminen tummuuserojen avulla, Valkama kuvailee. Muutostyön kaikista kustannuksista vastaa osakas, eli asennuskulujen lisäksi mahdolliset käyttökulut sekä huollosta tai tarpeettomaksi käyneen muutoksen poistamisesta aiheutuvat kustannukset jäävät osakkaan vastattaviksi. Muutostyöstä on ilmoitettava yhtiölle. Yhtiö voi tarvittaessa asettaa ehtoja tai jopa kieltää muutostyön, jos työstä aiheutuu kohtuutonta haittaa suhteessa osakkaalle koituvaan hyötyyn. Eduskunta hyväksyi tällä viikolla muutoksia asunto-osakeyhtiölakiin. Muutokset laajentavat osakkaan oikeutta teettää esteettömyysmuutoksia yhtiön tiloissa ja helpottavat yhtiön päätöksentekoa asumisen kestävyyttä parantavissa hankkeissa. Kuva: Adobe Stock. Asumisen kestävyysratkaisuista päättäminen helpottuu Esteettömyysratkaisuja koskevien muutosten lisäksi lakiuudistus helpottaa päätöksentekoa tilanteissa, joissa taloyhtiössä päätetään asumisen kestävyyttä merkittävästi parantavan uudistuksen toteuttamisesta. – Tähän asti vanhassa taloyhtiössä on voitu enemmistöpäätöksellä päättää vain sellaisesta vastikerahoitteisesta uudistuksesta ja palvelun yhteishankinnasta, joka on jo yleistynyt vastaavassa uudessa asuntokannassa. Yleistyminen kestää vähintään useita vuosia, mutta uudistusten nopeampaan toteuttamiseen voi olla tarve vanhoissakin taloyhtiöissä esimerkiksi ilmastonmuutoksen rajoittamiseksi. Siksi lakimuutos on varsin tervetullut, Jenni Valkama sanoo. Kestävyyttä parantavasta uudistuksesta voidaan lakimuutoksen pohjalta päättää enemmistöpäätöksellä silloin, jos parannus on merkittävä. – Käytännössä esimerkiksi viranomaisten tai muiden riippumattomien tahojen selvitykset tai ARA-avustusten ehdot voivat olla lähtökohta parannuksen merkittävyyden arvioinnille, Valkama kuvailee. Lakimuutoksen on tarkoitus tulla voimaan mahdollisimman pian sen jälkeen, kun presidentti on vahvistanut lain. – Taloyhtiöissä ja isännöinnissä kannattaa siis varautua jo nyt siihen, että osakkaiden ilmoituksia esteettömyysmuutoksista voi tulla käsiteltäväksi jo tämän kevään aikana. Yhtiön voi tällöin olla järkevää pohtia esteettömyyttä koko taloyhtiön mittakaavassa tai harkita, voiko muutokset toteuttaa muiden korjaushankkeiden yhteydessä, Valkama sanoo. Lakivalmistelu saa kiitosta Isännöintiliitolta Valkama kiittää myös lakivalmistelua tehneitä virkamiehiä taloyhtiömaailman asiantuntijoiden kuulemisesta. – Lakiesityksessä oli alun perin mukana myös ehdotus uudesta osuuskuntamuotoisesta asunto-osakeyhtiömallista. Isännöintiliitto sekä useampi muu toimija vastustivat sitä lausunnoissaan ja kuulemisissa lakivalmistelun aikana. Olemme tyytyväisiä, että tuo ehdotus ei toteutunut, sillä se olisi näkemyksemme mukaan aiheuttanut tarpeetonta juridista epäselvyyttä asunto-osakeyhtiömaailmassa. On hienoa, että lausunnot ja kuulemiset aidosti huomioidaan lakivalmistelussa. Artikkeli Esteettömyysmuutosten ja kestävyysratkaisujen tekeminen taloyhtiöissä helpottuu julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Energiaremontit kiinnostavat aiempaa enemmän – Talouskurimuksessa ne eivät toteutuisi ilman avustuksia
Yhä useammassa taloyhtiössä suunnitellaan energiatehokkuuden parantamista lähivuosina, selviää Isännöintiliiton Energiabarometrista. Lisääntynyt kiinnostus muun muassa maalämpöhankkeita, aurinkoenergian hyödyntämistä sekä lämmön talteenottoa kohtaan näkyy tuloksissa. Samaan aikaan tulokset kuitenkin osoittavat, että kiinnostuksesta huolimatta hankkeet uhkaavat monin paikoin jäädä taloudellisista syistä toteutumatta. ARA:n energia-avustusten kannustava vaikutus hankkeiden käynnistämiseen on yllättävänkin suuri. Erilaiset energiaremontit kiinnostavat taloyhtiöitä aiempaa enemmän. Kuva: Adobe Stock. Yhä useammassa taloyhtiössä suunnitellaan energiatehokkuuden parantamista lähivuosina, selviää Isännöintiliiton Energiabarometrista. Kyselytutkimukseen vastanneet isännöinnin ammattilaiset arvioivat keskimäärin, että 41 %:ssa taloyhtiöistä suunnitellaan energiatehokkuuden parantamista seuraavan viiden vuoden aikana. Vastaava luku oli vuoden 2022 barometrissa 34 %. Kyselystä käy ilmi, että korjaushankkeiden yhteydessä mietitään jatkossa energiatehokkuutta aiempaa useammin. Vuoden 2022 barometrista kävi ilmi, että kiinnostus maalämpöä kohtaan taloyhtiömaailmassa kasvoi selkeästi vuoden 2021 mittauksesta. Tuoreet tulokset osoittavat, että maalämpö kiinnostaa edelleen. – Siirtymä maalämpöjärjestelmiin ei siis ole ollut vain hetkellinen buumi vaan kyseessä on pysyvämpi trendi. Taloyhtiöiden energiamurroksessa ei kuitenkaan ole ainoastaan kyse siitä, että maalämpö tekee nousua kaukolämmön rinnalle merkittävänä taloyhtiöiden lämmitysmuotona. Monet muutkin vihreään siirtymään keskeisesti liittyvät trendit nousevat selkeästi aiempia mittauskertoja vahvemmin esiin barometrin tämän vuoden tuloksissa. Näitä ovat muun muassa aurinkoenergian hyödyntämisen lisääntyminen taloyhtiöissä ja lämmön talteenoton yleistyminen erityisesti poistoilmasta, Isännöintiliiton tietoasiantuntija Olli Rekonen analysoi. ARA:n energia-avustukset keskeisiä energiaremonteille Avustusten merkitys siinä, että näitä suunniteltuja energiatehokkuutta parantavia ja vihreää siirtymää edistäviä toimenpiteitä voidaan toteuttaa, on suuri. Yhä useampi isännöinnin ammattilainen näkee, että energiatehokkuuden parantaminen on liian kallista ilman avustusta, ja peräti 73 % Energiabarometrin vastaajista kokee liian korkeiden kustannusten jarruttavan tällä hetkellä energiatehokkuustoimenpiteitä taloyhtiöissä. Barometrin tuloksissa näkyy se, että vuonna 2022 taloyhtiöiden kustannukset nousivat poikkeuksellisen paljon. Julkisessa keskustelussa ja monissa selvityksissä on vuoden 2022 loppupuolella korostettu lämmityskulujen kasvua ja erityisesti sähkön hinnannousua. Myös isännöinnin ammattilaiset arvioivat Energiabarometrissa, että taloyhtiöiden kiinteistösähkö- ja lämmityskulut ovat nousseet historiallisen paljon vuoden 2022 aikana. – Poliittisilla päätöksillä on mahdollista vaikuttaa siihen, ettei energiatehokkuuden ja vihreän siirtymän edistäminen pysähdy taloyhtiöissä nopeasti nousseiden kustannusten takia. Energiabarometri osoittaa, että asuinrakennusten energia-avustukset ovat keskeinen ajuri energiatehokkuuden parantamiselle taloyhtiöissä ja laajemminkin vihreälle siirtymälle Suomessa. Ne antavat taloyhtiöille tärkeän signaalin siitä, että pidemmällä aikavälillä itsensä takaisin maksavia energiaremontteja kannattaa rohkeasti lähteä toteuttamaan taloudellisesti vaikeampinakin aikoina. Avustukset myös auttavat Suomea pääsemään ilmastotavoitteisiinsa, sillä niiden avulla energiaa säästyy ja asumisen päästöt pienenevät, Rekonen sanoo. Isännöintiliitto on ehdottanut, että asuinrakennusten energia-avustusten tasoa tulisi korottaa tulevalla vaalikaudella. Toinen keino, jolla vihreää siirtymää ja energiatehokkuuden parantamista taloyhtiöissä voidaan edistää, on kotitalousvähennyksen laajentaminen myös taloyhtiöiden remontteihin. Tutustu Energiabarometrin tuloksiin Artikkeli Energiaremontit kiinnostavat aiempaa enemmän – Talouskurimuksessa ne eivät toteutuisi ilman avustuksia julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Taloyhtiön to do -lista vuodelle 2023
Vuonna 2023 hoidettavien asioiden listalle kannattaa taloyhtiössä ottaa nämä lainsäädännön pohjalta juuri nyt ajankohtaiset asiat. Hyvän taloyhtiön hallinnossa tärkeää on pitää pitkäjänteisesti huolta taloyhtiön taloudesta ja kiinteistön kunnosta. Tänä vuonna monessa taloyhtiössä pohditaan erityisesti kustannusten nousuun ja energiatehokkuuteen liittyviä asioita. Taloyhtiössä hoidettavien asioiden listalle kannattaa kuitenkin muistaa ottaa huomioon myös nämä asiat, jotka lainsäädännön pohjalta ovat ajankohtaisia tänä vuonna. 1. Osakeluettelot huoneistotietojärjestelmään Taloyhtiön osakeluettelotiedot on siirrettävä huoneistotietojärjestelmään tämän vuoden aikana. Taloyhtiöissä, jotka ostavat ammattimaista isännöintiä, isännöinti hoitaa siirtymisen, mikäli näin on sovittu. Niissä taloyhtiöissä, joissa ei ole ammattimaista isännöintiä, siirrosta vastaa hallitus. 2. Energia-avustuksia kannattaa hakea nyt – määrärahojen jatkosta ei varmuutta ARA:n historiallisen suuret avustukset taloyhtiöiden energiaremontteihin ovat määräaikaisia, eli niiden jatkosta vuoden 2023 jälkeen ei ole varmuutta. Avustusrahaa on budjetoitu vuodelle 2023 noin 150 miljoonaa euroa, mutta näistä pysyviä avustuksia on vain 27 miljoonaa euroa. Eduskuntavaalit vaikuttavat avustusten budjetointiin tuleville vuosille Jos siis taloyhtiössä harkitaan energiaremonttia, sähköautojen latauspisteiden toteuttamista tai esimerkiksi kaukolämpölaitteistojen uusimista, kannattaa taloyhtiön tutustua ARA-avustusmahdollisuuksiin ja hakea avustusta pikimmiten. 3. Energiatodistukset pitää uusia tuhansissa taloyhtiöissä Tuhansien taloyhtiöiden energiatodistukset vanhenevat ensi kesänä. Nykyinen energiatodistuksia koskeva laki tuli voimaan 1.6.2013. Koska energiatodistus on voimassa kymmenen vuotta, tänä vuonna on tulossa uusittavaksi valtava määrä energiatodistuksia. Isännöintiliitto on ehdottanut lisäaikaa energiatodistusten uusimiseen, jotta uusitut todistukset vastaisivat kiristyvää EU-lainsäädäntöä. Lykkäyksen toteutumisesta ei näillä näkymin ole kuitenkaan varmuutta, joten taloyhtiöissä on tärkeä varautua uusimaan energiatodistukset niiden vanhentuessa. 4. Onko taloyhtiössäsi 3G-verkossa toimivia laitteita? Ne tulee tänä vuonna uusia. 3G-verkot lakkaavat toimimasta vuoden 2023 lopussa. Osassa taloyhtiöitä tämä tarkoittaa esimerkiksi taloyhtiöiden lämmönohjausjärjestelmien, sähkö- ja vesimittareiden tai lukitusjärjestelmissä olevien, 3G-verkkoa käyttävien laitteiden uusimista kuluvan vuoden aikana. Myös teleoperaattorit tiedottavat taloyhtiöille asiasta, kun se on ajankohtaista. 5. Pienille taloyhtiöille lisää kierrätystä Pienissä taloyhtiöissä myös jätehuoltoon tulee tänä vuonna muutoksia. Kartongin, metallin, lasin ja muovin erilliskeräysvelvollisuus laajenee viimeistään 1.7.2023 kiinteistöille, joilla on vähintään viisi huoneistoa. Muutosten taustalla on vuonna 2021 voimaan tullut jätelain uudistus. Taloyhtiön kannattaa etsiä lisätietoa myös kunnan jätehuoltoyhtiöltä, sillä kuntakohtainen toteutus kierrätyksessä vaihtelee. 6. Asunto-osakeyhtiölain muutokset helpottanevat esteettömyyttä ja kestävyyttä Asunto-osakeyhtiölain muutokset, joiden hyväksymistä parhaillaan odotetaan, voivat voimaan tullessaan helpottaa osakkaiden esteettömyysremontteja taloyhtiön tiloissa sekä kestävyyteen liittyvien ratkaisujen päätöksentekoa taloyhtiössä. Lainmuutoksen jälkeen osakkaalla olisi oikeus kustannuksellaan tehdä osakehuoneistonsa ulkopuolella yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa sellainen esteettömyyttä parantava muutostyö, josta ei aiheudu kustannuksia eikä muuta haittaa yhtiölle tai muille osakkaille. Lisäksi jatkossa tavallisella enemmistöpäätöksellä voitaisiin päättää sellaisesta kiinteistön tai rakennuksen käytettävyyttä merkittävästi parantavasta uudistuksesta, joka on vasta yleistymässä uudistuotannossa. Muutosten on tarkoitus tulla voimaan mahdollisimman pian vahvistamisen jälkeen. Lue lisää Näitä asioita jännitetään asuntopolitiikan keväässä 2023 Isännöinnin ammattilaisille löytyy lisätietoa Mappi-jäsenpalvelusta Artikkeli Taloyhtiön to do -lista vuodelle 2023 julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Lakikysymys: Miten päätetään ja mitä pitää huomioida, jos osakas haluaa laittaa aurinkopaneelit parvekkeelleen?
Tämä osio on rajattu Isännöintiliiton jäsenyritysten henkilökunnalle. Kirjaudu sisään Artikkeli Lakikysymys: Miten päätetään ja mitä pitää huomioida, jos osakas haluaa laittaa aurinkopaneelit parvekkeelleen? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Lakikysymys: Kuinka taloyhtiöissä voidaan poiketa vastuunjakotaulukon soveltamisesta?
Tämä osio on rajattu Isännöintiliiton jäsenyritysten henkilökunnalle. Kirjaudu sisään Artikkeli Lakikysymys: Kuinka taloyhtiöissä voidaan poiketa vastuunjakotaulukon soveltamisesta? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Lakikysymys: Millainen rooli isännöitsijän pitäisi ottaa asukkaiden välisissä riidoissa?
Tämä osio on rajattu Isännöintiliiton jäsenyritysten henkilökunnalle. Kirjaudu sisään Artikkeli Lakikysymys: Millainen rooli isännöitsijän pitäisi ottaa asukkaiden välisissä riidoissa? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Lakikysymys: Mikä on taloyhtiön väestönsuojan kunnossapitovelvoite?
Tämä osio on rajattu Isännöintiliiton jäsenyritysten henkilökunnalle. Kirjaudu sisään Artikkeli Lakikysymys: Mikä on taloyhtiön väestönsuojan kunnossapitovelvoite? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Lakikysymys: Saako vuokranantajaosakas seurata vuokralaisen vedenkulutustietoja?
Tämä osio on rajattu Isännöintiliiton jäsenyritysten henkilökunnalle. Kirjaudu sisään Artikkeli Lakikysymys: Saako vuokranantajaosakas seurata vuokralaisen vedenkulutustietoja? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
