Taloyhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu muuttuu 1.10.2026, kun asunto-osakeyhtiölain uudistus tulee voimaan. Yksi asukkaan kannalta näkyvimmistä muutoksista koskee ikkunoita: jatkossa koko ikkunakokonaisuuden kunnossapito kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiölle.
Muutos selkeyttää nykyistä vastuunjakoa, jossa saman ikkunan eri osat ovat voineet kuulua osittain yhtiölle ja osittain osakkaalle. Samalla laki täsmentää osakkaan velvollisuuksia huolehtia käytössään olevista tiloista ja omista muutostöistään.
Koko ikkunakokonaisuus taloyhtiön vastuulle
Lokakuun alusta lähtien taloyhtiö vastaa lähtökohtaisesti ikkunan ja sen rakenteen muodostaman teknisen ja toiminnallisen kokonaisuuden kunnossapidosta. Vastuu ei siis enää jakaudu samalla tavalla sen perusteella, sijaitseeko korjattava osa ikkunan sisä- vai ulkopuolella.
Yhtiön vastuulle kuuluvat jatkossa esimerkiksi perustasoiset ikkunalasit, puitteet, karmit ja helat sekä erilliset tuuletusluukut ja ikkunarakenteeseen kuuluvat kiinteät hyönteisverkot. Muutoksen tarkoituksena on myös vastata paremmin nykyisten ikkunoiden rakennetta: monilasinen ikkuna on käytännössä yksi tekninen kokonaisuus, jonka eri osat vaikuttavat muun muassa lämmön- ja ääneneristykseen.
Taloyhtiön vastuu ei poista asukkaan huolellisuusvelvollisuutta
Vaikka ikkunoiden kunnossapitovastuu siirtyy yhtiölle, osakkaan ja asukkaan on edelleen käytettävä ja hoidettava niitä asianmukaisesti. Yhtiön kunnossapitovastuu ei tarkoita sitä, että yhtiö vastaisi automaattisesti myös asukkaan huolimattomuudesta tai vahingonteosta aiheutuneista vaurioista.
Myös vioista kannattaa ilmoittaa yhtiölle ajoissa. Jos esimerkiksi ikkunan mekanismi ei toimi normaalisti, rakenteessa havaitaan vaurio tai ikkuna ei sulkeudu asianmukaisesti, asiasta on syytä tehdä vikailmoitus sen sijaan, että rakennetta ryhdytään itse korjaamaan. Osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa yhtiölle sellaisesta yhtiön vastuulle kuuluvasta viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.
Myös osakkaan huolellisuusvelvollisuus laajenee
Lokakuun lakimuutos tuo muutoksia myös toiseen suuntaan. Osakkaan velvollisuus pitää hallinnassaan olevista tiloista huolta laajenee koskemaan myös sellaisia hänen käytössään olevia yhtiön tiloja ja alueita, joiden käyttöoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen.
Tällainen voi olla esimerkiksi osakkaan käytössä oleva varastokomero tai käyttöoikeuspiha. Käytännössä perusajatus on yksinkertainen: vaikka jokin rakenne tai tila kuuluisi taloyhtiön kunnossapitovastuulle, osakkaan on omalta osaltaan käytettävä ja hoidettava hallinnassaan olevia tiloja huolellisesti.
Omista muutostöistä vastaa osakas
Uudessa laissa täsmennetään myös osakkaan tekemien muutostöiden vastuuta. Osakas vastaa lähtökohtaisesti oman muutostyönsä kunnossapidosta sekä muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokustannuksista.
Periaate ei ole käytännössä uusi, mutta se kirjataan nyt nimenomaisesti lakiin. Vastuu voi koskea sekä huoneiston sisällä että sen ulkopuolella tehtyjä osakkaan muutostöitä.
Tarkista myös oman taloyhtiösi yhtiöjärjestys
Asunto-osakeyhtiölain vastuunjako on lähtökohta, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuusta toisin. Lakimuutos ei myöskään automaattisesti kumoa yhtiöjärjestyksessä jo olevia vastuunjakomääräyksiä.
Siksi esimerkiksi ikkunoiden korjaustarpeessa kannattaa ensin ilmoittaa asiasta isännöitsijälle tai taloyhtiölle eikä tilata korjausta itse. Yhtiö voi samalla tarkistaa, miten vastuu juuri kyseisessä taloyhtiössä määräytyy.
