Taloyhtiön remonttihankkeet voivat olla pienen pieniä tai valtavan suuria ja niiden toteutuminen on täysin tapauskohtaista. Asunto-osakeyhtiölaki ja rakentamisen moninainen sääntely asettavat kuitenkin tietyt reunaehdot sille kuinka hankkeen kanssa tulee menetellä, jotta asiassa ei tule jälkeenpäin ikäviä murheita. Tässä artikkelissa kerrotaan esimerkinomaisesti taloyhtiön saunan peruskorjauksen toteuttamiseen liittyvät seikat.
Mitä kannattaa huomioida ennen aloittamista?
Taloyhtiön saunatilojen peruskorjauksen suunnittelun yhteydessä kannattaa miettiä mikä on muiden taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien märkätilojen kunto, koska remontointi tulee edullisimmaksi sarjatyönä. Taloyhtiösaunan ohella huoneistojen kylpyhuoneiden vedeneristeet kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja näiden kestoikä on 20-30 vuotta. Kuntotarkastus suositellaan tehtäväksi 5 vuoden välein. Samassa yhteydessä kannattaa tarkistaa hanat ja wc-istuimet. Yhden vuotavan wc-istuimen kustannus taloyhtiölle voi olla 1000 euroa/vuosi, kun ei ole huoneistokohtaisia vesimittareita.
Asbestikartoitus
Ennen vuotta 1994 valmistuneessa rakennuksessa on tehtävä asbestikartoitus ennen remonttiin ryhtymistä. Asbestikartoituksen tekijän on oltava henkilösertifioitu asiantuntija, pätevöitynyt asbestikartoitusyritys tai asumisterveysasetuksen (Sosiaali- ja terveysministeriön asetus asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista 545/2015) mukainen asiantuntija. Asbestikartoitus on dokumentoitava.
Taloyhtiön korjaushankkeen eteneminen
1. HANKESUUNNITTELU: Hanke alkaa kun yhtiökokouksessa tehdään hankepäätös eli päätetään hankesuunnitteluvaiheen aloittamisesta. Hankesuunnittelu on rakennusalan asiantuntijan työtä, ei isännöinnin. Isännöitsijän tehtävä on yleenä toimia taloyhtiön edustajana ja tietojen välittäjänä hankesuunnittelijan ja taloyhtiön hallituksen välillä. Hankesuunnitelma on tärkeä asiakirja jonka pohjalta hankkeen toteuttajat (suunnittelijat ja urakoitsijat) saavat tarvittavat lähtötiedot oikein mitoitetun tarjouksen laadintaan. Hankesuunnitelmasta ilmenee myös kustannusarvio jonka pohjalta tehdään budjettilaskelmat ja hankitaan rahoitus. Hankesuunnitelman hyväksymisestä rahoitussuunnitelmineen päätetään yhtiökokouksessa.
2. SUUNNITTELU: Suunnitteluvaiheessa laaditaan hankkeen tarjouspyyntöasiakirjat, joiden avulla taloyhtiö pyytää urakoitsijoilta tarjoukset hankkeen toteutuksesta.
3. RAKENTAMISEN VALMISTELU: Valmisteluvaiheessa valitaan urakoitsijat ja tarvittavat valvojat. Valvojan tulee olla hankkeen ulkopuolinen puolueeton asiantuntija ja niitä tarvitaan yhden hankkeen kohdalla usein useampiakin. Täydellinen kylpyhuoneremontti voi vaatia viisi tarkastuskäyntiä:
- aloituskatselmus, jos se on tarpeen
- purkutöiden tarkastus
- lattiakaivon asennuksen tarkastus
- seinien ja lattian vedeneristyksen tarkastus
- lopputarkastus: laatoitustyöt on tehty, lattian kaadot toimivat, kylpyhuone on kalustettu käyttökuntoon ja oveen on asennettu tulvakynnys
Valmisteluvaiheessa varmistetaan että tilaajavastuulain (1233/2006) velvoitteet tulee täytetyksi. Taloyhtiön vakuutusyhtiö saattaa edellyttää ilmoitusta käynnistyvästä työstä. Taloyhtiön on lisäksi ilmoitettava verottajalle tiedot rakennusurakasta kun sen arvo on yli 15.000 euroa (alv 0%).
4. RAKENTAMINEN: Rakentamisessa on noudatettava RT-korttien mukaista nk. hyvää rakennustapaa.
5. VASTAANOTTO JA TAKUU: Taloyhtiö tekee vastaanottotarkastuksen ja projektin taloudellisen loppuselvityksen, jossa tarkastetaan tilaajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne. Osakkaille on tehtävä hankkeen valmistuttua kattava selvitys varojen käytöstä. Takuuaika kestää kaksi vuotta jollei muuta ole sovittu ja sen päättyessä suoritetaan takuutarkastus, jossa todetaan kaikki takuuaikana ilmenneet viat ja puutteet.
Hankkeen varrella osakkaita ja asukkaita on tiedotettava suunnitelmista, toteutuksesta, rahoituksesta sekä remontoimisen ajankohdasta ja siihen liittyvistä haitoista kuten melusta tai saunavuorojen peruuntumisesta. Toteutustapa ja kustannukset on hyväksyttävä yhtiökokouksessa, joita järjestetään hankkeen edetessä tarpeen mukaan.
Isännöitsijän rooli taloyhtiön rakennushankkeissa
Korjaus- ja perusparannushankkeet ovat aina taloyhtiön normaalista arkisesta hallinnosta poikkeava tilanne. Ennen hankkeen aloittamista isännöinnin kanssa sovitaan projektin tehtävänjaosta, rooleista, vastuualueista ja veloituksista. Korjaus- ja perusparannushankkeissa on taloyhtiön edun mukaista käyttää projektinjohtajana ulkopuolista asiantuntijaa jolla on riittävä rakennuttamisosaaminen. Hälytyskellojen tulisi aina soida jos isännöintiyritys haluaa tarjota kaiken projektinjohdosta urakoitsijoihin ja valvontaan avaimet käteen -periaatteella. Hankkeesta vastaa aina viimekädessä taloyhtiön hallitus, erityisesti sen puheenjohtaja. Siksi hallituksen kannattaa harkita tarkoin kuinka helposti avaimet käteen muuttuu sika säkissä -toteutukseksi.
Silloinkin, kun projektille on nimetty ulkopuolinen projektinjohtaja, isännöinti hoitaa yleensä hankkeeseen liittyen paljon tehtäviä, joiden sisältyminen isännöinnin perusmaksuun riippuu isännöintisopimuksesta:
- Peruskorjaushankkeen aloittamisesta tiedottaminen
- Hallinnollinen organisointi, yleisvalvonta sekä päätöksentekoprosessin läpivieminen
- Korjaushankkeeseen liittyvien asiakirjojen arkistointi
- Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus viranomaisille
- Esiselvitykset ja tavoitteiden asettaminen
- Hankesuunnittelukokouksiin osallistuminen
- Päätöksentekoon osallistuminen
- Suunnittelukokouksiin osallistuminen
- Urakkaneuvotteluihin osallistuminen
- Maksuerien maksaminen valvojan hyväksynnän jälkeen
- Työmaakokouksiin ja katselmuksiin osallistuminen
- Takuuaikana esiin tulevien ongelmien dokumentointi ja reklamointi sekä takuutarkastuksesta huolehtiminen
- Taloudellisen loppuselvityksen tekeminen taloyhtiölle
- Takuutarkastuksiin sekä niihin liittyviin katselmuskierroksiin osallistuminen
Tasotalo tarjoaa kattavaa isännöintipalvelua myös rakennushankkeissa ilman minkäänlaisia sidonnaisuuksia. Korostamme erityisesti taloyhtiön korjaus- ja parannushankkeiden hallinnassa oikeudellista osaamista, tehokkaita sopimuksia, huolellista kilpailutusta, vastuiden selkeää jakamista, rakentamisen laadun valvontaa, kustannustehokkuutta, läpinäkyvää päätöksentekoa sekä avointa tiedottamista osakkaille ja asukkaille.
