Kunnossapitovastuusta määritellään asunto-osakeyhtiölaissa ja sen perusteella taloyhtiön on mm. pidettävä asuntojen rakenteet ja eristeet kunnossa sekä vastattava rakennuksen perusjärjestelmien, kuten lämmitys-, sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmien kunnossapidosta. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on tärkeää tietää missä kunnossa taloyhtiö on, jotta se voi suunnitella tulevat korjaus- ja kunnossapitotoimet ennakoivasti ja hallitusti. Tämä voi tuoda merkittäviä säästöjä ja vähentää yllättävien korjauskustannusten riskiä. Ota suunnittelussa huomioon nämä kuusi asiaa:

1. Selvitä taloyhtiön rakenteiden ja järjestelmien kunto

Ennen kuin voit tehdä päätöksiä korjauksista tai parannuksista, on ensiarvoisen tärkeää selvittää rakenteiden ja järjestelmien nykyinen kunto. Tämä voidaan tehdä teettämällä kuntoarvio, joka antaa yleiskuvan rakennuksen kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista. Kuntoarvio on kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeiden yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Perinteinen kuntoarvio suositellaan tehtäväksi noin 5 vuoden välein. Vaihtoehto kertaluontoiselle kuntoarviolle on esimerkiksi Talotuntija-palvelu, joka on huomattavasti kustannustehokkaampi tapa selvittää taloyhtiön tekninen käyttöikä. Perinteisessä kuntoarviossa käytetään samoja teknisiin käyttöikiin perustuvia laskelmia ja malleja kuin mitä Talotuntija-ohjelmassa käytetään. Kalliin kuntoarvion toimenpidesuosituksissa on usein “suositellaan rakenteen kuntotukimusta”.

2. Teetä tarvittaessa kuntotutkimus

Kuntotutkimus on syvällisempi tarkastus, jossa erikoisasiantuntijat arvioivat rakennuksen tiettyjä osa-alueita tarkemmin. Näin saadaan selville mahdolliset vauriomekanismit, sopivat korjausmenetelmät ja korjausten suositeltava ajankohta. Kuntotutkimus tehdään yksittäiselle rakenteelle tai sen osalle, kun se halutaan tutkia tarkemmin. Kuntotutkimuksia voidaan tehdä esimerkiksi putkistoille, julkisivuille ja vesikatoille sekä ilmanvaihdolle. Kuntotutkimus on hyvä teettää, kun rakenteen tai järjestelmän tekninen käyttöikä alkaa lähenemään loppua. Hyvin toimivaa rakennetta tai järjestelmää ei kannata uusia. Kuntotutkimuksen perusteella voidaankin antaa rakenteelle tai järjestelmälle lisää käyttöikää.

3. Selvitä energian ja veden kulutus

Energiatehokkuus ja vedenkulutuksen hallinta ovat paitsi ympäristötekoja, myös taloudellisesti järkevää. Säännöllinen energian ja veden kulutuksen seuranta auttaa tunnistamaan mahdolliset säästökohteet sekä vähentämään kuluja.

4. Tarkista huolto-ohjelma

Jokaisella taloyhtiöllä tulisi olla ajantasainen huolto-ohjelma. Ohjelman avulla varmistetaan, että kaikki tarvittavat huoltotoimenpiteet tehdään säännöllisesti ja ajallaan. Tämä on edellytyksenä sille, että rakenteet ja järjestelmät saavuttavat niille asetetut tekniset käyttöiät. Oikeanlaisella huollolla voidaan jopa pidentää rakennuksen ja sen järjestelmien elinikää. Huolto parantaa asumismukavuutta ja on usein myös avainasemassa turvallisessa ja terveellisessä asumisessa. Talotuntija antaa automaattisesti taloyhtiön rakenteiden ja järjestelmien huoltovälit ja huoltotoimenpiteet. Rakenteiden ja järjestelmien lisäksi on hyvä tarkistaa, että huollon tehtävistä löytyy myös muut tarvittavat huoltotoimet kuten kulkuteiden hiekoitus talvella. Osa huoltotoimista ei kuulu tavanomaisen huollon piiriin, jonka vuoksi ne unohtuvat usein tilata. Tällaisia toimenpiteitä ovat esimerkiksi puuikkunoiden huoltomaalaus ja viiden vuoden välein tehtävä salaojien huuhtelu.

5. Laadi kunnossapitotarveselvitys perustuen tietoon

Kun kaikki edelliset vaiheet on käyty läpi, on aika laatia kunnossapitotarveselvitys. Hallituksen kunnossapitotarveselvitys on esiteltävä taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen pitää esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa hallituksen kirjallinen selvitys seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Lisäksi hallituksen tulee antaa kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat. Kunnossapitoselvityksen tulisi pohjautua todelliseen tietoon taloyhtiön kunnosta. Ymmärrys taloyhtiön kunnosta ja odotettavissa olevista korjauksista ja muista toimenpiteistä on edellytys sille, että osakkaat saavat tiedon siitä mitä kunnossapitotarpeita omassa taloyhtiössä on. Talotuntijan avulla taloyhtiön hallitus voi helposti ennakoida, seurata ja tehdä datan pohjalta perusteltuja ehdotuksia yhtiökokoukselle. Tämä mahdollistaa sujuvamman ja tehokkaamman hallinnoinnin sekä varmistaa kiinteistön hyvinvoinnin ja arvon säilymisen.

6. Seuraa ja päivitä

Kunnossapito ei ole kertaluontoinen projekti, vaan jatkuvaa työtä. On tärkeää seurata aktiivisesti rakennuksen kuntoa, energian ja veden kulutusta sekä huolto-ohjelman toteutumista. Kunnossapitotarveselvitystä tulisi myös päivittää säännöllisesti, jotta se vastaa taloyhtiön todellista tilannetta. Talotuntija on dynaaminen työkalu, joka päivittää automaattisesti rakenteiden teknisen käyttöiän. Talotuntijaan saa lisättyä tiedon tehdyistä remonteista, tutkimuksista ja muista toimenpiteistä rakennekohtaisesti. Talotuntija ottaa huomioon myös tehdyt kuntotutkimuksien tulokset.

Voit tutustua Talotuntija-palveluun Talotuntijan nettisivuilla.