Viime aikoina on julkisuudessa keskusteltu isännöinnin epäasiallisista menettelytavoista. Isännöinnin vaihtotilanteissa on toisinaan ilmennyt vaikeuksia taloyhtiön aineistojen siirtämisessä uuteen isännöintiyritykseen, mikä hankaloittaa isännöinnin työtä uusien taloyhtiöasiakkuuksien haltuunotossa. Isännöinnin eettinen neuvosto suositteleekin kaikkia alan toimijoita kiinnittämään huomiota asianmukaisiin toimintatapoihin isännöinnin vaihtotilanteissa. Isännöinnin eettinen neuvosto on 10.4.2025 julkaissut ensimmäisen suosituksensa Isännöinnin eettisten ohjeiden mukaisista menettelytavoista. Isännöinnin eettisten ohjeiden mukaan isännöinnin on kunnioitettava isännöintialan muita toimijoita ja kilpailtava reilusti. Se tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöinnin vaihtotilanteet hoidetaan yhteistyössä ja ammattimaisesti, aiheuttamatta haittaa kilpailijalle tai taloyhtiölle. – Taloyhtiölle voi aiheutua merkittävääkin vahinkoa siitä, ettei aineistoa luovuteta riittävän nopeasti tai osa jää jopa kokonaan luovuttamatta. Tieto luovutettavan aineiston laajuudesta on usein ainoastaan luovuttavalla taholla, eli väistyvällä isännöitsijällä, kommentoi Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama. – Isännöinnin eettisten ohjeiden lisäksi laki velvoittaa isännöintiä toimimaan aina taloyhtiön edun mukaisesti ja huolellisesti. Isännöinnin on sopimussuhteen aikana huolehdittava esimerkiksi siitä, että taloyhtiön asiakirjahallinto on järjestetty asianmukaisesti ja luotettavasti. Asiakirjahallinnon asianmukaisuudesta huolehtiminen on ehdoton edellytys sille, että aineisto pystytään luovuttamaan isännöinnin vaihtotilanteissa siten, ettei luovutuksen puutteista aiheudu ongelmia taloyhtiölle ja uudelle isännöintiyritykselle, toteaa Valkama. – Kuten eettinen neuvosto suosituksessa toteaa, isännöinti ei voi luovutustilanteessa jäädä odottamaan taloyhtiön tai uuden isännöitsijän pyyntöjä aineiston yksityiskohdista, vaan luovutus on hoidettava oma-aloitteisesti ja viivyttelemättä, johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama Isännöintiliitosta ohjeistaa, Valkama lisää. Peruste aineiston luovuttamatta jättämiselle ei voi Valkaman mukaan olla se, että taloyhtiön tietoihin ei ole pääsyä kellään muulla kuin yksittäisellä henkilöllä, eikä isännöinnillä ole oikeutta ”pidättää” aineistoa esimerkiksi reklamoitujen laskujen maksamista vastaan. – Jos olennaista tietoa jää luovuttamatta ja taloyhtiölle aiheutuu vahinkoa, on isännöinti lähtökohtaisesti vahingonkorvausvastuussa taloyhtiölle aiheutuneista vahingoista, toteaa Valkama. Vaihdostilanteen pitäisi sujua jouhevasti Puutteet ja viivästykset taloyhtiön aineiston luovuttamisessa isännöinnin vaihdostilanteessa aiheuttaa hankaluuksia uudelle isännöitsijälle ja taloyhtiölle. – Taloyhtiöt kokevat isännöinnin vaihtamisen vaikeana ja kilpailutuksessa tarjousten vertailun hankalana. Vaihtamista ei ainakaan helpota, että alan sisällä kampitetaan kilpailijaa hankaloittamalla uuden asiakkuuden asianmukaista haltuunottoa viivästyttämällä taloyhtiön aineistojen siirtoa uudelle isännöintiyritykselle tai toimittamalla ne puutteellisesti. Isännöinnin laatua parantaisi pitkällä tähtäimellä, että isännöinnin vaihtaminen olisi helpompaa ja vaihdostilanteet hoituisivat jouhevammin, sanoo Isännöintiliiton johtaja Marianne Falck-Hvilstafeldt. Isännöinnin eettiset ohjeet velvoittavat Isännöintiliiton jäsenyrityksiä ja ISA-auktorisoituja toimijoita. Eettisten ohjeiden noudattamiseen on voitu sitoutua myös isännöintisopimuksella. Isännöinnin eettiseltä neuvostolta voi pyytää lausuntoa siitä, onko edellä mainittu ammattimainen toimija toiminut Isännöinnin eettisten ohjeiden mukaisesti. Neuvoston lausunnot ja suositukset ovat luettavissa Keskuskauppakamarin verkkosivuilla >> Artikkeli julkaistiin alunperin nimellä Isännöinnin eettinen neuvosto suosittelee taloyhtiön aineiston ripeää luovutusta isännöinnin vaihtuessa sivustolla Isännöintiliitto.
Hallitustyöskentely haltuun-webinaari
Kiinteistöliiton lakiasiaintuntija kertoo mitä uuden hallituksen jäsenen tulee tietää hallituksen jäsenen roolista ja hallitustyöskentelystä. Katso webinaaritallenne alta ja ota hallitustyöskentely haltuun!
Lattialämmityksen sähkönkulutus – käytä oikein ja säästä
Lattialämmitys parantaa asuinmukavuutta, ja kylpyhuoneessa se vähentää kosteusrasitusta, mutta lattialämmitys voi olla kodin yksi suurimmista sähkösyöpöistä, jos sitä käyttää ajattelemattomasti. Energiankulutuksen minimoinnissa on tärkeintä oman kulutuksen seuraaminen ja tunteminen sekä lattialämmityksen säätäminen tarpeen mukaan. Jos käytössä on aikaohjattava termostaatti, lattialämmitykselle voi säätää käyttöajat oman tarpeen mukaan, jolloin energiaa ei kulu turhaan. Säästö saattaa olla jopa 40 prosenttia. Kylpyhuoneen ovi kannattaa pitää suljettuna, ettei tule lämmittäneeksi koko huoneistoa kylpyhuoneen lattialämmityksellä. Vastaavasti lomamatkojen ajaksi kylpyhuoneen lattialämmitys kannattaa laittaa pienemmälle tai sammuttaa, mutta jättää ovi silloin auki. Jos asunnossa pidetään ikkunaa ja kylpyhuoneen ovea samanaikaisesti auki, lattialämmityksen sähkönkulutus saattaa olla kevät-, kesä- ja syysaikaan yhtä kovissa lukemissa kuin talvella. Mukava lämpötila lattiapinnalle on noin 23–24 astetta: lattia ei tunnu jalkoihin kylmältä, mutta ei ole myöskään liian lämmin. Myytin mursi Helenin tekninen päällikkö Karita Visuri. Artikkeli julkaistiin alunperin nimellä Myytti: Lattialämmitys on kodin energiasyöppö sivustolla Kotitalo.
Lämpöpumppuenergia tulee yleistymään taloyhtiöissä
Isännöintiliiton Energiabarometrin* mukaan maalämpö ja ilmavesilämpöpumput tulevat yleistymään pääasiallisina lämmitysmuotoina Suomen taloyhtiöissä. Tilastokeskuksen mukaan asuinkerrostalojen käyttämästä lämmitysenergiasta 84 prosenttia on tällä hetkellä kaukolämpöä. Rivitaloissa vastaava osuus on 47 prosenttia. Rivitaloissa lämpöpumppuenergian osuus lämmitysenergian kulutuksesta on vuosien 2008 ja 2023 välillä noussut kahdesta prosentista peräti 17 prosenttiin. Kerrostaloissa ei ole vielä tapahtunut yhtä merkittävää muutosta. Energiabarometrin tulokset näyttävät, että lämpöpumppuenergia jatkanee yleistymistään taloyhtiökentällä. Kerrostalojen osalta 29 prosenttia isännöitsijöistä valitsisi pääasialliseksi lämmitysmuodoksi maalämmön, kun lämmityslaitteet tulevat seuraavan kerran uusittaviksi. Rivitalojen osalta vastaava osuus on 35 prosenttia. Ilmavesilämpöpumpun pääasialliseksi lämmitysmuodoksi valitsisi rivitaloissa peräti 18 prosenttia isännöitsijöistä. – Myös erilaisia hybridiratkaisuja, joissa esimerkiksi hyödynnetään sekä maalämpöä että kaukolämpöä, tullaan käyttämään tulevaisuudessa yhä enemmän, uskoo Isännöintiliiton tutkimuspäällikkö Olli Rekonen. Maalämpö ei välttämättä sovi kaikille Maalämpö on usein energia- ja kustannustehokas ratkaisu, mutta kaikille taloyhtiöille se ei sovi. Yleisiä esteitä maalämmölle ovat taloyhtiön sijainti pohjavesialueella, maanalaiset rakenteet tontin alla ja liian ahdas tontti riittävän maalämpökaivomäärän mahduttamiseksi. Taloyhtiöissä on lisäksi hyvä muistaa, että maalämmön kannattavuuteen vaikuttavat niin kaukolämmön ja sähkön hinta paikkakunnalla kuin mahdollisen remonttilainan korkokulutkin. Lisäksi on hyvä pitää mielessä, ettei maalämpöremontti ole suinkaan ainoa tapa pienentää taloyhtiön lämmityskuluja. – Myös hukkalämmön hyödyntämisellä, ikkunoiden tai julkisivun eristyksen parantamisella sekä lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien älykkäällä optimoinnilla voi säästää pitkän pennin, muistuttaa Rekonen. Artikkeli Lämpöpumppuenergia tulee yleistymään taloyhtiöissä julkaistiin alunperin sivustolla Isännöintiliitto.
Maalämpöpumpun ääni ja meluhaitta
Ekokumppanit oy:n energia-asiantuntija Sami Seunan mukaan maalämpöpumpun käyntiäänen voimakkuuteen vaikuttavat muun muassa kompressorin tyyppi, teholuokka, koneiston rakenne ja sen akustinen suojaus. Pumpun sijainti ja talon rakenteet puolestaan vaikuttavat siihen, kantautuuko ääni asuntoihin. – Jos pumppu on sijoitettu asuntojen alapuolella olevaan kerrokseen, kuten yleensä on, ongelmia harvemmin ilmenee. Kompressorin ääni siirtyy ilmateitse ja rakenteiden kautta resonoimalla herkemmin alaspäin kuin ylöspäin, Seuna kertoo. Tarvittaessa äänen johtumista rakenteiden kautta voidaan vähentää esimerkiksi sijoittamalla lämpöpumppu ääntä vaimentavalle alustalle, hyödyntämällä mahdollisuuksien mukaan joustavia putkiliitoksia ja käyttämällä ääntä vaimentavia putkikannakkeita. Teknisen tilan vuoraaminen akustiikka- tai eristelevyillä puolestaan vaimentaa ilman kautta rakenteisiin siirtyvää ääntä. Meluongelmien ennaltaehkäisy on paljon helpompaa kuin niiden poistaminen jälkikäteen. Esimerkiksi painavan pumpun eristäminen lattiarakenteesta on jälkikäteen työlästä. – Taloyhtiön ja urakoitsijan kannattaa pohtia mahdollisen meluhaitan minimointia yhdessä ennen lämmitysjärjestelmän asentamista. Äänihaitan kokeminen on subjektiivista ja riippuu oleellisesti asunnon sijainnista. Useimmiten koneellinen ilmanvaihto aiheuttaa maalämpöpumppua suuremman äänihaitan, Seuna sanoo. Artikkeli julkaistiin alunperin nimellä Maalämpöpumpun äänen voimakkuuteen vaikuttaa moni asia sivustolla Kotitalo.
Taloyhtiön korjaushanke – Näin hallitset riskit ja onnistut
Taloyhtiön korjaushanke on merkittävä investointi, jolla vaikutetaan asumisviihtyvyyteen ja rakennuksen arvoon. Korjaushankkeeseen liittyy kuitenkin myös merkittäviä riskejä, jotka on tunnistettava ja hallittava huolellisesti. Tässä blogikirjoituksessa kerromme, miten taloyhtiö voi valmistautua onnistuneeseen korjaushankkeeseen ja välttää yleisimmät sudenkuopat. Miksi korjaushankkeisiin ryhdytään? Taloyhtiöiden korjaushankkeilla turvataan kiinteistöjen tekninen kunto ja asumisviihtyvyys. Ne ovat usein välttämättömiä toimenpiteitä, joilla estetään isompien ongelmien syntyminen. Lisäksi ne ovat keino vähentää asumisen hiilijalanjälkeä parantamalla rakennusten energiatehokkuutta. Riskienhallinta alkaa hyvästä suunnittelusta Onnistunut korjaushanke edellyttää taloyhtiöltä perusteellista valmistelua ja strategista ajattelua. Hankesuunnitteluvaiheessa määritellään selkeät tavoitteet, arvioidaan korjauksen laajuus ja valitaan sopiva urakkamuoto. Yleisin urakkamuoto taloyhtiöissä on kiinteähintainen kokonaisurakka, joka on selkeä mutta voi olla muita urakkamuotoja hieman kalliimpi, sillä urakoitsija sisällyttää urakkahintaan riskejä ja epävarmuuksia. Hyvä hankesuunnitelma on realistinen ja perustuu asiantuntijoiden tekemiin selvityksiin rakennuksen kunnosta ja korjaustarpeista. Tällä tavoin vältytään ylimääräisiltä kustannuksilta ja yllätyksiltä myöhemmässä vaiheessa. Lisärakentamisella taloudellista hyötyä Lisä- ja täydennysrakentaminen voi olla taloyhtiöille tapa rahoittaa korjaushanketta, etenkin tiivistyvissä kaupungeissa. Tontin käyttämättömän osan hyödyntäminen tai vanhojen rakennusten korvaaminen uusilla voi tuoda merkittäviä säästöjä korjaushankkeiden kustannuksiin. Tämä edellyttää kuitenkin huolellista valmistelua, sopimusten tarkkaa laatimista ja osakkaiden yhdenvertaisuuden huomioimista päätöksenteossa. Riskien juurisyyt löytyvät valmisteluvaiheesta Korjaushankkeissa syntyvät riidat ja ongelmat juontavat juurensa usein hankkeen valmistelu- ja suunnitteluvaiheeseen. Huonosti laaditut sopimukset, epäselvät vastuut ja puutteellinen suunnittelu voivat johtaa merkittäviin ylimääräisiin kustannuksiin ja viivästyksiin. Tilaajan, eli taloyhtiön, kannattaa panostaa erityisesti urakka-asiakirjojen laatuun ja selkeyteen. Ammattitaito ratkaisee Taloyhtiö ei voi onnistua korjaushankkeessaan yksin, vaan tarvitsee tuekseen kokeneen projektinjohtajan, ammattitaitoiset suunnittelijat ja valvojat sekä luotettavan urakoitsijan. Kumppaneiden ammattitaito ja kokemus ovat ratkaisevia tekijöitä hankkeen onnistumiselle. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulee myös ymmärtää oma roolinsa ja vastuunsa hankkeessa. Tämä tarkoittaa muun muassa selkeää viestintää osakkaiden kanssa ja aktiivista yhteistyötä hankkeen eri osapuolten välillä. Yhteenveto – onnistuneen korjaushankkeen avaimet: Korjaushanke on aina merkittävä ponnistus, mutta hyvin suunniteltuna ja toteutettuna se lisää taloyhtiön asumisviihtyvyyttä, parantaa kiinteistön arvoa ja auttaa tekemään konkreettisia parannuksia asumisolosuhteisiin. Lähde: Asuinkiinteistön korjaushankkeen riskienhallinta RIL 275-2024 Johdanto ja yhteenveto
Onnistu taloyhtiön rakennushankkeessa -webinaari
Rakennustiedon, Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton yhteisessä webinaarissa käydään läpi se mitä taloyhtiön hallituksen jäsenien tulee tietää taloyhtiön rakennushankkeesta.
Taloyhtiöillä on iso vastuu henkilötiedoista
Mitkä taloyhtiön käsittelemät tiedot katsotaan henkilötiedoiksi, apulaistietosuojavaltuutettu Heljä-Tuulia Pihamaa? Sellaiset asukkaan tai osakkaan tiedot, joista henkilö pystytään tunnistamaan joko suoraan tai epäsuorasti, esimerkiksi tietoja yhdistelemällä. Henkilötietoja ovat esimerkiksi nimi, yhteystiedot, henkilötunnus, kameravalvontatallenteet ja tallentavan kulunvalvonnan kautta kerätyt avainkohtaiset ovenavaustiedot. Huoneiston teknisiä ja olosuhdetietoja (kuten lämpötila, vedenkulutus tai remonttitiedot) on käsiteltävä henkilötietojen tavoin, jos ne ovat yhdistettävissä esimerkiksi asukasluettelon kautta tiettyihin henkilöihin. Miten henkilötietoja pitäisi taloyhtiössä käsitellä? Yhtiön on noudatettava tietosuojalainsäädäntöä ja käsiteltävä henkilötietoja lainmukaisesti, kohtuullisesti ja läpinäkyvästi. Henkilötietoja saa kerätä ja käyttää vain ennalta määriteltyyn tarkoitukseen. Henkilötiedot on säilytettävä tietoturvallisesti, jotta ulkopuolisilla ei ole niihin pääsyä. Tiedot on pidettävä ajan tasalla ja poistettava, kun säilyttämiselle ei ole enää perusteita. Henkilötietojen käsittelystä on kerrottava selkeästi ja ymmärrettävästi esimerkiksi taloyhtiön ilmoitustaululla tai verkkosivuilla nähtävissä olevalla tietosuojaselosteella. Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään tarkasti joidenkin tietojen, muun muassa osakeluettelon ja remonttirekisterin tietojen, säilytysajoista. Mitä pitää ottaa huomioon henkilötietojen jakamisen osalta? Asukkaiden ja osakkaiden henkilötietoja voi käsitellä ulkopuolinen palveluntarjoaja, kuten isännöintiyritys, huoltoyhtiö tai urakoitsija. Tällöin taloyhtiön on sovittava henkilötietojen käytöstä kirjallisella sopimuksella, annettava palveluntarjoajalle kirjalliset ohjeet henkilötietojen käyttöön ja varmistettava tietojen tietosuojasäännösten mukainen käyttö. Laissa on säädetty asuntokauppaan liittyvien tietojen luovuttamisesta. Välitysliike saa antaa asunnon ostoa harkitsevalle ostopäätöksen kannalta keskeiset tiedot. Henkilötiedoista olennainen on myyjän nimi, muut tiedot, kuten myyjän henkilötunnus, peitetään tai poistetaan isännöitsijäntodistuksesta. Kun ostotarjous on hyväksytty, myyjän henkilötiedot voidaan esittää kokonaisuudessaan. Vuokrattua asuntoa myytäessä ostotarjousta harkitsevalle voidaan antaa vuokrasuhteeseen ja sen hoitoon liittyvää tietoa ja esittää vuokrasopimus, jossa vuokralaisen henkilötiedoista on näkyvissä vuokralaisen nimi. Artikkeli Taloyhtiöillä on iso vastuu henkilötiedoista julkaistiin alunperin sivustolla Kotitalo.
Taloyhtiön hyvä hallintotapa-opas
Kevät on taloyhtiössä aktiivista aikaa kun kokoukset lähestyvät ja yhtiökokouksessa valitaan myös uudet hallituksen jäsenet. Kaikkien taloyhtiössä asuvien on syytä tuntea hyvän hallintotavan perusteet jotta voi valvoa omaisuutensa hoidon tasoa ja pitää huolta omista oikeuksistaan. Hallituksen jäsenille tämä tieto on ensiarvoisen tärkeää jotta jokainen hallitustyöskentelyyn osallistuva osaa toimia lain mukaisesti ja tehtävän edellyttämät velvollisuudet täyttäen. Kun kaikille hallituksessa työskentelyn perusteet ovat selvillä on yhteistyö ja päätöksenteko sujuvaa. Tämän oppaan luettuasi tiedät kaiken tarpeellisen siitä kuinka taloyhtiön hallinnossa asiat hoidetaan lakien ja suosituksien mukaisesti oikein ja tasapuolisella tavalla.
Tarvitseeko muovipakkaukset pestä? Ohjeita kierrätykseen asiantuntijalta
Muovipakkausten kierrättämiseen liittyy edelleen epätietoisuutta. Moni miettii, tarvitseeko jogurttipurkit ja muut elintarvikepakkaukset pestä ennen kierrätystä. Helsingin seudun ympäristöpalveluiden erityisasiantuntija Minna Partin mukaan vastaus on selkeä: pakkauksia ei pidä tiskata. Muovipakkausten peseminen ei ole tarpeen Aiemmin muovipakkausten pesemistä suositeltiin, mutta jätteen käsittelyprosessien kehittyessä vaatimuksia on lievennetty. Nykyisin riittää, että pakkaukset ovat tyhjiä ruoasta. – Esimerkiksi jogurttipurkkien ja marinadipakkausten tyhjäksi kaapiminen riittää. Mikäli pakkaukseen jää hieman marinadia, se ei haittaa kierrätyksen kannalta, Partti toteaa. Jos pakkaukseen jää ruokajätteitä, ne tulee laittaa biojätteeseen – ei viemäriin. Kiinteät ruoantähteet voivat houkutella rottia viemäriverkostoon, ja rasvat aiheuttavat tukoksia putkistoissa. Miksi turhaa tiskaamista kannattaa välttää? Moni tiskaa muovipakkaukset siksi, että ne olisivat mukavampia säilyttää kotona ennen kierrätystä. Asiantuntijat kuitenkin muistuttavat, että turha tiskaaminen kuormittaa ympäristöä ja näkyy myös lompakossa. – Vesikään ei ole ilmaista, erityisesti lämmin vesi. Monissa kodeissa on nykyisin huoneistokohtaiset vesimittarit, jolloin vähentämällä turhaa vedenkulutusta voi säästää rahaa, Partti muistuttaa. Suomalaisten kierrätystaidot kaipaavat parannusta Suomalaiset voisivat kierrättää muovijätettä tehokkaammin, sillä kierrätettävän muovin määrä on edelleen pieni suhteessa syntyvään muovijätteeseen. Lisäksi monille on epäselvää, mitkä pakkaukset voi laittaa muovinkeräykseen. Partin mukaan kierrätysmerkinnöillä ei ole suurta merkitystä: Jos kyseessä on muovinen pakkaus – oli se sitten elintarvike- tai kosmetiikkatuote – se kuuluu muovinkeräykseen merkinnästä riippumatta. Yhteenveto: miten kierrätät muovipakkaukset oikein? ✅ Tyhjennä pakkaus ruoantähteistä – biojäteastiaan, ei viemäriin.✅ Ei tarvitse tiskata – tyhjäksi kaapiminen riittää.✅ Lajittele kaikki muoviset pakkaukset muovinkeräykseen merkinnöistä riippumatta.✅ Vältä turhaa vedenkulutusta – se säästää rahaa ja ympäristöä. Lajittelemalla muovit oikein jokainen voi pienentää omaa hiilijalanjälkeään ja edistää kiertotaloutta. Isännöinnin rooli taloyhtiöissä on myös auttaa asukkaita ymmärtämään ja noudattamaan kierrätysohjeita, jotta jätteiden käsittely sujuu mahdollisimman tehokkaasti. Lähde: Häkkilä, Taiga. “Tarvitseeko jogurttipurkkia tiskata? Asiantuntijalta selvä vastaus.” Ilta-Sanomat, 2024. https://www.is.fi/asuminen/art-2000011032578.html
