Isännöitsijöiden mukaan yhä useammalla asukkaalla on puutteita asumisen taidoissa. Eniten väärinkäsityksiä liittyy huoltotöihin eli ei tiedetä, mitkä asiat kuuluvat asukkaalle ja mitkä huoltoyhtiölle. Paljon haasteita liittyy myös ihan perusasumistaitoihin, kuten siihen, mitä viemäreihin saa kaataa tai vessanpönttöön heittää. Tiukassa tuntuu elävän esimerkiksi ajatus siitä, että ruoantähteet voi kaataa vessanpyttyyn, vaikka oikea paikka näille jätteille olisi biojäte. Myös hiukset, vanulaput ja topsipuikot sujahtavat liian usein vessanpönttöön. – Moni taloyhtiöasukas ajattelee virheellisesti, että asunnon viemäreihin voi kaataa lähes kaiken, joka vain sattuu menemään viemäristä tai pöntöstä alas, sanoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. – Asunnon viemärit eivät ole musta aukko, jossa aine muuttuu aineettomaksi. Liian usein tuntuu unohtuvan, että kaikki, mitä viemäreihin laitetaan, tulee myöhemmin vastaan taloyhtiön putkistossa tai viimeistään jätevedenpuhdistamolla, kiteyttää Koro-Kanerva. Kokenut isännöitsijä on nähnyt urallaan paljon Yleensä taloyhtiöllä on järjestyssäännöt, ja vuokranantajan kannattaa käydä ne läpi uuden asukkaan kanssa. Monet isännöintitoimistot ylläpitävät lisäksi taloyhtiösivuja, joilla on paljon tärkeitä asumisohjeita. – Yleisesti voidaan sanoa, että asumistaidot ovat monella asukkaalla hukassa. Monesti isännöitsijä joutuu opastajan rooliin, kertoo isännöitsijä Mauri Niemelä, joka on toiminut yli 40 vuotta isännöitsijänä ja jäänyt hiljattain eläkkeelle. – Esimerkiksi nuoret muuttavat usein vuokralle ensimmäiseen omaan kotiinsa. Heille moni asia on uusi ja vieras. Isännöinnin toiveena olisi, että vuokranantajat kiinnittäisivät enemmän huomiota asukkaan opastamiseen taloyhtiön ja asunnon asioissa. Osalla onkin valmiit ja hyvät toimintamallit, mutta ei kaikilla, Niemelä jatkaa. Taloyhtiön putkitukkoihin Niemelä on törmännyt urallaan useamman kerran. Aina syy on lopulta selvinnyt, itsestään putket eivät ole tukkoon menneet. – Onhan tässä tullut törmättyä yhteen, jos toiseenkin asiaan, kun näitä tukosten syitä on selvitetty ja putkia avattu. Varmasti mieleenpainuvimmat, mitä syyksi on sitten paljastunut, ovat olleet hopeinen kermakko, jääkiekkomailan pätkä, ämpärillinen perunoita ja marsu, Niemelä kertoo. – Taloyhtiön putket eivät välttämättä mene heti tukkoon, mutta kun tarpeeksi putkistoon kertyy sinne kuulumatonta, yksi asia johtaa toiseen ja tukos syntyy. Monesti ihmiset kaatavat vessanpönttöön esimerkiksi keiton tähteet, mutta ruoka sisältää usein rasvaa ja jähmettyy putkistoon. Taloyhtiö säästyy turhilta lisäkuluilta, kunhan asukkaat muistaisivat tämän, vinkkaa Niemelä. Artikkeli Asunnon viemärit eivät ole musta aukko, johon asiat vain katoavat julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Isännöintiala huolissaan huoneistotietojärjestelmän vaikutuksista kasvaneisiin kustannuksiin
Suomessa on noin 55 000 ammattimaisesti isännöityä taloyhtiötä, joita koskevat tiedot sijaitsevat pääasiassa isännöintijärjestelmissä. Maanmittauslaitoksen ylläpitämän huoneistotietojärjestelmän tavoite on koota taloyhtiöitä koskeva tieto yhteen paikkaan ja asettaa helposti eri toimijoiden hyödynnettäväksi. Jotta tämä on mahdollista, tiedon on liikuttava saumattomasti alan järjestelmien ja huoneistotietojärjestelmän välillä. Isännöintiliiton tuore järjestelmäselvitys kuvaa alan digitalisaation ja IT-kehityksen nykytilaa. Selvityksen tulokset herättävät huolta erityisesti huoneistotietojärjestelmän ja alan järjestelmäkentän keskittymisestä aiheutuvista kustannusvaikutuksista, jotka heijastuvat myös taloyhtiöihin. Huoneistotietojärjestelmä nostanut järjestelmäkustannuksia Selvityksen mukaan Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmä on nostanut alan IT-kustannuksia siitä huolimatta, että huoneistotietojärjestelmän käyttö on lähtökohtaisesti isännöinnille ja taloyhtiöille veloituksetonta. Järjestelmäselvitykseen vastanneista 78 % kertoi, että huoneistotietojärjestelmään liittyvät toiminnallisuudet ovat nostaneet pääasiallisen isännöintijärjestelmän kokonaiskustannuksia. – Huoneistotietojärjestelmän on sanottu olevan kustannusneutraali, mutta sitä se ei selvityksen valossa selkeästikään ole. Syy kustannusvaikutuksiin piilee alan järjestelmäkehityksessä: alan järjestelmätoimijat saattavat periä maksuja erilaisten toiminnallisuuksien käyttöönotosta ja tiedon siirtämisestä isännöinnin järjestelmän ja huoneistotietojärjestelmän välillä, selventää Isännöintiliiton kehityspäällikkö Ira Tenhunen. – Uusien toiminnallisuuksien tekeminen tuo luonnollisesti kehityskustannuksia myös alan järjestelmätoimittajille. Huolestuttavaa on kuitenkin se, että huoneistotietojärjestelmään liittyvät toiminnallisuudet näyttävät luoneen uusia toistuvia kiinteitä kustannuksia, joille alalla ei aina nähdä selkeää perustetta, kertoo Tenhunen. Järjestelmäkentän keskittymien aiheuttaa edelleen huolta Selvityksen tuloksista on nähtävissä kasvava huoli alan järjestelmäkentän keskittymistä kohtaan. Järjestelmän vaihto on isännöintiyrityksille vaikeaa, jos vaihtoehtoja ei ole. Suurten järjestelmätoimittajien kasvava markkina-asema huolestuttaa alalla etenkin siksi, että kilpailun puutteen on nähty lisäävän isännöinnin ja taloyhtiöiden kustannuksia. Huoneistotietojärjestelmän osalta käynnissä on mittava jatkokehityshanke, jossa järjestelmään tullaan seuraavaksi siirtämään taloyhtiöiden teknisiä ja taloudellisia tietoja. Jatkokehityshankkeen tavoitteiden toteutuminen nojaa entistä enemmän isännöintialan toimiviin järjestelmiin. – Lakisääteisen tiedonantovelvoitteen myötä nousevat järjestelmäkustannukset eivät saa kasaantua vain isännöinnin ja taloyhtiöiden maksettaviksi. Jos alan järjestelmäkentällä ei ole kunnollista kilpailua, taloyhtiöt ja niiden osakkaat joutuvat viime kädessä maksajan rooliin, Tenhunen sanoo. Maanmittauslaitoksen ylläpitämä huoneistotietojärjestelmä kattaa kaikkien yli 90 000 suomalaisen taloyhtiön tiedot. Taloyhtiöissä asuu noin 2,7 miljoonaa ihmistä, joten huoneistotietojärjestelmän koskettaa isoa osaa suomalaisista. Tutustu vuoden 2024 Isännöintialan järjestelmäselvitykseen >> Järjestelmäselvitys lähetettiin Isännöintiliiton jäsenyritysten henkilökunnalle 31.5.2024 ja siihen vastasi 194 isännöinnin ammattilaista. Artikkeli Isännöintiala huolissaan huoneistotietojärjestelmän vaikutuksista kasvaneisiin kustannuksiin julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Isännöintiliiga on isännöintialan Vuoden työpaikka
Yrityksessä on onnistuttu luomaan yrityskulttuuri, joka tuloksena työntekijöiden suositteluindeksi on huipussaan. Isännöintiliitto palkitsi Isännöintipäivillä 18.9.2024 isännöintialan Vuoden työpaikan. Voiton vei Isännöintiliiga, jonka henkilöstökokemuskyselyn tulokset olivat erinomaiset kaikilla osa-alueilla. Palkintoraati kiinnitti huomiota siihen, että voittajaorganisaatiossa tavoitteet ovat kirkkaat, jokaisen työntekijän rooli ja vastuut ovat selkeät, johdolla on aikaa työntekijöille ja henkilöstöllä on vahva luotto yrityksen menestykseen. Isännöintiliigan toimitusjohtaja Juho Ojanperä sanoo, että tähän on päästy, koska henkilöstö on ollut aktiivisesti vaikuttamassa asioihin ja luomassa yhteistä tekemisen tapaa. Ojanperä perusti Isännöintiliigan vuonna 2019, ja sen yrityskulttuuri alkoi rakentua koronapandemian aikana. Nykyisin konserniin kuuluu myös Lopen Talo & Tili Oy. – Korona pakotti meidät toimimaan täysin etänä. Silloin syntyi hyviä toimintatapoja. Pidimme Teams-tapaamisia, joissa kerroimme toisillemme mitä olemme tekemässä ja miten menee. Konsernimme organisaatio toimii nykyisin hybridinä, ja järjestämme edelleen sosiaalisia tapaamisia myös etänä. Keskustelevalla yrityskulttuurilla tärkeä rooli Isännöintiliigassa on keskusteleva kulttuuri. Yritys on kasvanut viidessä vuodessa neljän henkilön organisaatiosta yli 20 hengen konserniksi. Toiminnan laajentuessa on ratkottu yhdessä keskustellen myös sitä, millä tavalla asioita jatkossa tehdään ja kuka ottaa työnjohdollisen roolin. Työntekijät myös uskaltavat sanoa ääneen, mitä heidän mielestään kannattaisi tehdä toisin. Ojanperä käy päivittäin keskusteluja esihenkilöiden kanssa. Organisaatiossa esiin nousseet ristiriidat pyritään ratkaisemaan mahdollisimman pian. – Johtaminen ja esihenkilönä toimiminen on tärkeää työtä, jolle pitää varata aikaa. Tiimipäällikkömme ovat ymmärtäneet tämän ja heillä on aina aikaa tiimiläisille. Yritän myös itse olla mahdollisimman hyvin tavoitettavissa. Kun yrityksessä luotetaan ihmisiin, työntekijöille syntyy vahva luotto myös yrityksen menestymiseen. – Koen, että usein työntekijät antavat jo kysyessään vastauksen omaan kysymykseensä. Heille pitää vain luoda uskoa omaan tekemiseensä. Vuoden työpaikka -palkinnon kautta Isännöintiliitto haluaa nostaa esiin alan parhaita työpaikkoja ja kannustaa yrityksiä henkilöstökokemuksen kehittämiseen. Voittajan valitsi raati, jossa oli Isännöintiliiton asiantuntijoiden lisäksi mukana lääkäri ja valmentaja Lari Karjula. Isännöintiliiga toimii Hyvinkäällä, mutta tarjoaa taloushallinnon palveluita ja etäasiakaspalvelua koko Suomen alueella. Isännöintiliigaan kuuluva Lopen Talo & Tili Oy toimii Riihimäellä, Hyvinkäällä ja Lopella. Artikkeli Isännöintiliiga on isännöintialan Vuoden työpaikka julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Isännöintialalla tehdään yrityskauppoja kiihtyvällä tahdilla
Isännöintialalla on tehty 2020-luvulla jo yli 100 yrityskauppaa. Luku on suuri siihen nähden, että alan kokonaiskoko on hieman alle 900 yritystä. Kyse ei ole ainoastaan siitä, että suuremmat yritykset ostavat markkinoilta pois pian eläkkeelle jäävien yrittäjäomistajien pieniä yrityksiä. Monissa alan yrityskaupoissa on viime aikoina ollut kyse siitä, että suuret ja keskisuuret yritykset fuusioituvat keskenään. Monet alan suurista yrityksistä ovat nykyisin ainakin osittain pääomasijoittajien omistuksessa. Murrosvaiheessa väistämättä kasvukipuja Vuosikymmenien ajan isännöintialan yritykset ovat kasvaneet lähinnä orgaanisesti eli uusia taloyhtiöitä asiakkaaksi hankkien. Aiemminkin on tehty yritysostoja, mutta niiden määrässä ja rakenteessa on 2020-luvulla tapahtunut suuri muutos. – Yrityskauppoja tehdään nyt kiihtyvään tahtiin ja tämä jatkunee lähivuosina. Pääomasijoittajien omistamilla yrityksillä on tyypillisesti kovat kasvutavoitteet. Niihin voi isännöintialalla olla vaikea yltää pelkällä orgaanisella kasvulla, arvioi Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. – Erityisesti keskisuuria yrityksiä ostetaan, koska niiden hankkiminen on tehokkaampaa kuin yksittäisten pienten yritysten ostaminen, Koro-Kanerva jatkaa. Koko isännöintiala elää monessa mielessä murrosvaihetta. Osaamista vaaditaan entistä monipuolisemmin, järjestelmiä pitää kehittää ja monissa yrityksissä henkilösidonnaisuus alkaa muuttua pikkuhiljaa tiimityöksi. Yrityskaupat tuovat murrokseen oman lisänsä. Isännöintiyrityksen kannalta fuusiossa keskeistä on se, kuinka hyvin se saa pidettyä muutosvaiheessa asiakkaistaan ja työntekijöistään kiinni. – Monella yrityksellä on tällä hetkellä varmasti kasvukipuja. Niin asiakkaat kuin oma henkilöstökin saattavat olla kriittisiä, kun yrityskaupan myötä tapahtuvia muutoksia esimerkiksi tietojärjestelmissä ja toimintatavoissa jalkautetaan käytäntöön. Emme kuitenkaan ole nähneet vielä tämän kehityksen loppupäätä ja sitä, millaiseen asentoon toiminta asettuu, sanoo Koro-Kanerva. Suurempi yrityskoko avaa uusia ovia Fuusiot avaavat isännöintiyrityksille monia uusia mahdollisuuksia pitemmällä aikavälillä. Suuremmaksi kasvaneissa yrityksissä on aiempaa paremmat mahdollisuudet rekrytoida asiantuntijoita esimerkiksi puhtaasti sisäisen kehittämisen rooleihin. Monissa alan suurissa yrityksissä tehdään myös omaa digikehitystä ja omia tietojärjestelmiä. Isännöintiliiton tuore järjestelmäselvitys osoittaa, että alan suurimmissa yrityksissä ollaankin kaikista tyytyväisimpiä käytössä oleviin järjestelmiin. Suurempi yrityskoko mahdollistaa laajemminkin erikoistumisen yrityksen sisällä. Tätä tarvitaan jatkossa isännöintialalla entistä enemmän. Kasvava sääntely ja yhteiskunnalliset muutokset lisäävät isännöinnin osaamisvaatimuksia. – Taloyhtiön taloudellisten riskien ja suunnitelmallisuuden merkitys, ilmastonmuutoksen ehkäiseminen, energiatehokkuus, kasvava korjausrakentaminen ja väestön ikääntyminen ovat vain muutama esimerkki erikoistumisen mahdollisuuksista. Yhden ihmisen on hankala olla ekspertti kaikissa asioissa, toteaa Koro-Kanerva. Isännöinti on kuitenkin edelleen pienten yritysten toimiala Fuusioista huolimatta isännöintiala on edelleen pienten yritysten ala. Isännöintiyrityksissä on keskimäärin neljä työntekijää. Isännöintiliiketoiminnan liikevaihdon mediaani vuonna 2023 oli alan yrityksissä 238.000 €. Fuusioitumiskehityksen rinnalla alalle syntyy jatkuvasti uusia pieniä yrityksiä, kun palkkatöistä siirtyy osaajia alan yrittäjiksi. – Jatkossakin on taloyhtiöitä, jotka haluavat ostaa isännöintiä pieneltä yritykseltä. Yrityksen pieni koko yhdistyy joidenkin asiakkaiden mielessä parempaan laatuun ja henkilökohtaisempaan palveluun. Monet alan pienistä yrityksistä ovat myös erikoistuneita esimerkiksi tietyn kaupunginosan taloyhtiöihin ja tuntevat niiden ominaispiirteet ja tarpeet erittäin syvällisesti, Koro-Kanerva kertoo. Tutustu vuoden 2024 toimialakatsaukseen >> Toimialakatsauksen tiedot on koottu kevään ja kesän 2024 aikana. Artikkeli Isännöintialalla tehdään yrityskauppoja kiihtyvällä tahdilla julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Taloyhtiön avainhallinta ja yleisavaimen säilytys
Taloyhtiön yleisavaimen säilytys kannattaa ulkoistaa huoltoyhtiölle tai lukkoliikkeelle. Jos hallitus kuitenkin haluaa säilyttää avainta itse, täytyy noudattaa erityistä huolellisuutta ja tarkistaa vakuutukset. Taloyhtiö on vastuussa yleisavaimista, sillä asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa perusjärjestelmistä, joihin myös lukitusjärjestelmä kuuluu. Yleisavainta on säilytettävä huolellisesti, eikä sitä saa käyttää jokapäiväisenä käyttöavaimena. – Se, mitä pidetään huolellisena säilytystapana, arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Ainakin avain on merkittävä siten, ettei sitä voi yhdistää tiettyyn paikkaan, ja sitä on suositeltavaa säilyttää lukkojen takana. Mikäli huolellisuutta ei noudata ja yleisavain joutuu vääriin käsiin, voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jenni Lauhia sanoo. Avainta säilyttävän hallituksen muistilista Avainhallinnan organisointi kuuluu lakimääräiseen isännöintiin, ja usein isännöintiyritys ulkoistaa avainhallinnan huoltoyhtiölle tai lukkoliikkeelle. Vaikka taloyhtiöllä ei olisi isännöintiä, kannattaa avainhallinnasta huolehtiminen antaa ammattilaisten käsiin. Jos hallitus haluaa itse vastata avainhallinnasta, kannattaa muistaa seuraavat seikat:
Osakas remontoi – ilmoituksen unohtumisesta voi syntyä iso lasku
Tunnetusti moni asukas haluaa päivittää asuntonsa ilmettä, jos tulossa on juhlat, asunnon myynti tai lapset ovat juuri muuttaneet pois kotoa. Osa ryhtyy itse työhön ja osa taas tilaa remontin ulkopuoliselta. Suunnittelun, aikatauluttamisen ja budjetoinnin yhteydessä saattaa kuitenkin unohtua se tärkein, eli muutostyöilmoituksen tekeminen taloyhtiölle. Kaikissa taloyhtiössä tehtävissä remonteissa on lain mukaan noudatettava hyvää rakennustapaa. Tämä koskee myös osakkaan itse tekemiä tai teettämiä remontteja omassa asunnossaan. Taloyhtiöllä on oikeus valvoa, ettei muutostyöstä aiheudu vahinkoa rakennukselle ja että taloyhtiön asettamia ehtoja remontissa noudatetaan. – Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle kirjallisesti etukäteen huoneistoremontistaan, poikkeuksena hyvin pienet remontit, kuten esimerkiksi tapetointi. Tämän jälkeen hallitus ja isännöitsijä käyvät osakkaan muutostyöilmoituksen läpi ja pyytävät tarvittaessa lisäselvityksiä. Tähän osakkaan on hyvä varata riittävästi aikaa, koska suunnitelmiin tutustuminen ja arvioiminen vievät aikaa. Eli jos tällä viikolla remonttimiehet ovat jo tulossa, ollaan myöhässä, kertoo Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama. On myös osakkaan oma etu ilmoittaa remontista Tieto osakkaan ilmoittamista muutostöistä tallennetaan taloyhtiön ylläpitämään remonttirekisteriin ja lisäksi niistä on mainittava isännöitsijätodistuksella. Asunnon myyntitilanteessa isännöitsijäntodistus on ostajan kannalta tärkein dokumentti, johon kannattaa perehtyä huolellisesti. Niistä huoneistoremonteista tai muutostöistä, joita ei ole taloyhtiölle ilmoitettu, ei myöskään löydy tietoa isännöitsijätodistuksesta. – Kyllä tällaisia tapauksia, joissa ilmoitus remontista on jäänyt tekemättä, tulee isännöinnissä esille tasaisesti. Asia voi tulla ilmi vuosienkin päästä joko asunnon myyntitilanteessa tai jos taloyhtiössä suunnitellaan remonttia ja siinä yhteydessä huomataan, että jokin huoneisto poikkeaakin muista, kertoo Valkama. Kun taloyhtiölle ei ole asiamukaisesti ilmoitettu remontista eikä taloyhtiö siten ole voinut valvoa osakkaan remonttia, saattaa sillä olla vaikutusta osakkaan kunnossapitovastuuseen. Tämä voi aiheuttaa ongelmia esimerkiksi asuntokauppatilanteessa. On myös mahdollista, että osakas laiminlyö muutostyöilmoituksen tekemisen lisäksi myös velvollisuutensa huolehtia esimerkiksi asbestikartoituksen tekemisestä. – Jos osakkaan omatoiminen remontti paljastuu vasta purkutöiden suorittamisen jälkeen ja asbestia joudutaan puhdistamaan yhtiön tiloista tai muista huoneistoista, on velvollisuutensa laiminlyönyt osakas vastuussa aiheutuvista kustannuksista. Pahimmillaan ilmoittamatta jääneestä remontista tai muista remontintiin liittyvien velvoitteiden laiminlyönneistä voi siis seurata osakkaalle iso hintalappu, toteaa Valkama. – On siis myös remonttia tekevän osakkaan etu, että hän ilmoittaa kaikista muutostöistään taloyhtiölle, näin moni epäselvyys tai riita-asia jää syntymättä, summaa Valkama. Artikkeli Kun osakas päättää ryhtyä remonttiin, pienestä unohduksesta voi syntyä iso lasku julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Miten taloyhtiön ja remonttifirman vastuut jakautuvat yhtiöremontissa?
Vastuu urakan onnistumisesta ja mahdollisista virheistä on taloyhtiöllä, mutta miten taloyhtiön ja remonttifirman vastuut jakautuvat yhtiöremontissa, Lexia Asianajotoimisto oy:n asianajaja Sirpa Otsola? Vastuu remontista voidaan siirtää urakoitsijalle tarkalla urakkasopimuksella. Rakennusalan yrityksen tulee tehdä vastaanottamansa työ aina ammattimaisesti, hyvää rakennustapaa ja rakentamisen ohjeistuksia noudattaen. Yksityiskohtaisen kirjallisen urakkasopimuksen avulla taloyhtiön on kuitenkin helpompi tarvittaessa osoittaa urakoitsijan virhe ja korvausvastuu. Miten taloyhtiö voi ennaltaehkäistä urakan toteutukseen liittyvät ongelmat? Oleellista on, että remontti suunnitellaan ja kilpailutetaan huolella, lupa-asiat hoidetaan ajoissa, urakoitsijan taustat tarkistetaan hyvin, urakkasopimus tehdään tarkasti ja taloyhtiölle hankitaan remontin ajaksi oma valvoja. Urakkasopimusluonnos on aina hyvä tarkistuttaa lakimiehellä. Urakkasopimukseen kirjataan ainakin tehtävä työ, maininta rakennusurakan yleisten sopimusehtojen noudattamisesta, sovittu urakka- tai tuntihinta sekä hinnat lisä- ja muutostöille, aloitusaika, välitavoitteet ja valmistumisaika sekä laskutus- ja maksuaikataulu. Sopimuksessa on myös tärkeä määritellä tarkasti, miten urakoitsija korvaa mahdolliset virheet ja viivästykset. Isoissa remonteissa urakoitsijalta kannattaa edellyttää myös vakuutta. Miten taloyhtiön tulisi reagoida mahdollisiin virheisiin? Urakoitsijalle on tehtävä heti kirjallinen reklamaatio, jossa virhe yksilöidään ja esitetään vaatimus sen korjaamiseksi. Urakan takuuaika on yleisten sopimusehtojen mukaisesti vähintään kaksi vuotta työn vastaanottamisesta. Jos muuta ei ole sovittu, lopullinen takaraja virheen vanhentumiselle on vanhentumislain ja yleisten sopimusehtojen perusteella 10 vuotta urakan vastaanotosta. Vastuu edellyttää vähintään urakoitsijan huolimattomuutta ja tilaajan reklamaatiovelvoitteen täyttymistä. Kyseisen yrityksen tulee myös olla vielä toiminnassa. Artikkeli Miten taloyhtiön ja remonttifirman vastuut jakautuvat yhtiöremontissa? julkaistiin alunperin sivustolla Kotitalo.
Näihin asioihin taloyhtiössä kannattaa varautua tänä syksynä
Kustannusten nousuvauhti näyttäisi tasaantuneen, mutta edelleen taloyhtiöiden hoitovastikkeissa on nähtävissä nousupainetta. Samoin korkojen nousu on taittunut, mutta varsinkin taloyhtiöillä, joilla on paljon lainaa, korot rasittavat huomattavasti taloyhtiön taloutta. Asuinmenojen kasvu taittuu, mutta hoitovastikkeiden nousupaine jatkuu Kiinteistöliitto, Omakotiliitto ja PTT raportoivat aiemmin tällä viikolla, että asumismenojen kasvu laantuu tänä vuonna. Tämä on positiivinen uutinen taloyhtiöiden taloudelle ja tulevaisuudelle. Erityisesti tontin kiinteistöveron alarajan nosto, vesi- ja jätehuollon kustannusten nousu ja kaukolämpökustannusten nousu kuitenkin aiheuttavat edelleen monissa taloyhtiöissä painetta nostaa hoitovastiketta. Paine on kuitenkin pienempää kuin viime vuonna. – Rauhoittunut kustannuskehitys tarjoaa taloyhtiöille hyvän sauman lähteä toteuttamaan remonttihankkeita, jotka ovat saattaneet olla viime vuosien armottoman kustannuskehityksen takia jäissä. Myös asuinrakennusten korjausrakentamisen hintojen yli kaksi vuotta jatkunut voimakas nousu on nimittäin päättynyt keväällä 2024. Markkina on kuitenkin edelleen varsin hiljainen. Nyt on hyvä aika lähteä pyytämään tarjouksia, kun kysyntä ei ole vielä laajemmin heräillyt. toteaa Isännöintiliiton tutkimuspäällikkö Olli Rekonen. Alv-kanta muuttuu syyskuussa Yleinen arvonlisäverokanta nousee 24 prosentista 25,5 prosenttiin 1.9.2024 alkaen. Muutos tulee todennäköisesti nostamaan taloyhtiöiden kustannuksia, kun korotus siirtyy tuotteiden ja palveluiden hintaan. Tyypillisesti arvonlisäveron tai muiden julkisoikeudellisten maksujen muutos oikeuttaa palveluntarjoajan tarkistamaan sopimushintaa muutosta vastaavasti. Jos taloyhtiöllä on ennestään ollut taloudellisesti tiukkaa, alv-kannan korotus ei paranna tilannetta. Asunto-osakeyhtiöissä verokannan muutoksen taloudellinen merkitys korostuu taloyhtiöissä, joissa on keskeneräisiä suuria korjaushankkeita. Alv-muutos vaikuttaa yleensä ainakin suuremmissa urakoissa urakkahintaan, joka voi nousta budjetoidusta. – Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaan arvonlisäveron muutokset vaikuttavat urakkahintaan. Yleisistä sopimusehdoista on voitu poiketa sopimuksella, joten sopimusehdot kannattaa käydä huolella läpi, kehottaa Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama. Artikkeli Näihin asioihin taloyhtiössä kannattaa varautua tänä syksynä julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Onko asunnon ovessa sukunimi pakollinen?
Lain mukaan asunnon ovessa ja porraskäytävätaulussa pitää olla vain asunnon numero eli asukkaiden nimiä niihin ei ole pakko laittaa. Suomessa on silti vahva ja perinteikäs tapa merkitä oviin ja porraskäytävätauluihin myös sukunimet. Jos taloyhtiö haluaa käyttää pelkkiä asunnon numeroita, asiasta kannattaa keskustella ensin yhtiökokouksessa, sillä aihe voi herättää asukkaissa yllättävän paljon tunteita ja jopa vastustusta. Moni meistä haluaa yhä kerrostaloon vierailulle mennessään katsoa porrastaulusta, missä ystävä asuu, ja tarkistaa oikean nimen vielä ovesta. Jos taloyhtiöön muuttava osakas tai asukas toivoo, ettei hänen sukunimeään laitettaisi näkyviin, pyyntöä on hyvä kunnioittaa. Syy voi olla perusteltu: turvakielto, tulehtuneet välit entiseen puolisoon tai ylimääräistä huomiota karttava julkisuudenhenkilö. Jos taloyhtiö on asiassa joustamaton, se voi poikia riitoja, tekaistuja nimiä ja halua jättää tekemättä vapaaehtoinen muuttoilmoitus taloyhtiölle. Valenimet tai useista nimistä keksityt yhdistelmät eivät ole soveliaita. Oveen ja porrastauluun mahtuu yllättävän pitkä nimi tai monta nimeä. Tarvittaessa nimet voidaan tulostaa tarralle, jolloin niitä mahtuu enemmän. Nimien lyhentäminen tai karsiminen on harvoin tarpeen. Artikkeli julkaistiin alunperin nimellä Onko asunnon oveen pakko laittaa asukkaan sukunimi? sivustolla Kotitalo.
Kameravalvonta taloyhtiössä
Taloyhtiöissä turvallisuuden parantaminen on kaikille ensiarvoisen tärkeää, koska jokaisen on koettava oma koti ja asuinympäristö turvalliseksi. Yksi keino lisätä turvallisuutta on ottaa käyttöön tallentava kameravalvonta. Oikein toteutettuna valvontakamerat voivat ennaltaehkäistä ilkivaltaa, varkauksia ja muita häiriöitä, sekä auttaa selvittämään tapahtumia jälkikäteen. Valvontakameroiden käyttöönotto ja niiden sijoittelu on kuitenkin tehtävä huolellisesti, jotta asukkaiden oikeus yksityisyyteen ja kotirauhaan säilyy. Kameravalvonnan suunnittelu ja asennus: huomioitavia asioita Valvontakameroiden sijoittamisessa on tärkeää huomioida, että kamerat eivät saa kuvata yksittäisten asukkaiden koteja, parvekkeita tai muita yksityisiä tiloja ilman asianmukaista suostumusta. Kamerat voidaan suunnata ainoastaan taloyhtiön hallinnoimille yleisille alueille, kuten sisäänkäynteihin, pyöräkellareihin, irtaimistovarastoihin, autopaikoille tai piha-alueille. Yhtiökokouksen päätöksenteko Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan kameravalvonnan asentaminen taloyhtiön hallinnassa oleviin tiloihin, kuten piha-alueelle, kellaritiloihin tai varastoihin, on mahdollista toteuttaa yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä. Tämä tarkoittaa, että valvontakameroiden asentamisesta voidaan päättää demokraattisesti yhtiökokouksessa ilman, että kaikkien osakkaiden suostumus on tarpeen, kunhan kamerat eivät kuvaa yksityisiä tiloja. Rappukäytävien valvonta vaatii erityishuomiota Rappukäytävät ovat taloyhtiöissä usein haastavia valvottavia, koska niiden tulkitaan kuuluvan yksityisen alueen piiriin. Jos valvontakamera suunnataan rappukäytävään, on oltava erityisen tarkkana asukkaiden yksityisyyden suojaamisessa. Tällaisessa tilanteessa kameran asentamiseen tarvitaan kaikkien kyseisen rapun asukkaiden suostumus. Sama koskee rappukäytävän ulkopuolellekin sijoitettua kameraa, eli ulkokamera ei saa kuvata porraskäytävän ovesta sisään, vaan esimerkiksi sisäänkäyntien kuvaaminen tulee tapahtua ovensuusta pihalle päin. Tietosuoja ja lainsäädäntö Valvontakameran käyttöön liittyy myös tietosuoja-asetusten noudattaminen. EU:n yleinen tietosuoja-asetus (GDPR) koskee kaikkia kameravalvontajärjestelmiä, joissa tallennetaan henkilötietoja, kuten video- tai kuva-aineistoa, josta henkilöt voidaan tunnistaa. Tämä tarkoittaa, että taloyhtiön on varmistettava, että kameravalvonnasta tiedotetaan asianmukaisesti asukkaita esimerkiksi kylteillä, ja että tallenteiden käsittely ja säilytys tapahtuvat lainmukaisesti. Taloyhtiön hallituksen vastuulla on varmistaa, että kameravalvonta toteutetaan sääntöjen mukaisesti ja että yksityisyyden suojaan sekä tietosuoja-asetuksiin liittyvät velvollisuudet täytetään. On tärkeää, että asukkaat tietävät, missä kameroita on ja kuinka tallenteita käytetään, sekä että kameravalvonnan tarkoitus on turvata kaikkien asukkaiden turvallisuus ja viihtyvyys, ei puuttua heidän yksityiselämäänsä. Kiinteistöliiton ja isännöintiliiton tulkinta on, että kameravalvonnan videomateriaalia ei saa katsoa kuin rikoksen selvittämisessä työskentelevä esitutkintaviranomainen, käytännössä poliisi. Tallenteet eivät siis ole taloyhtiön väen, hallituksen tai isännöitsijän vapaasti katseltavissa, vaan niiden ainoa lainmukainen käyttötarkoitus voi olla rikoksien ratkaiseminen, ja Suomessa rikoksia tutkii poliisi. Yhteistyö ja avoin keskustelu Kameravalvonnan käyttöönotto on hyvä prosessi, jossa avoin ja läpinäkyvä viestintä taloyhtiön hallituksen ja asukkaiden välillä on keskeistä. Asukkaiden huolet ja toiveet tulisi kuunnella ja huomioida valvontaratkaisua suunniteltaessa. Näin voidaan varmistaa, että kameravalvonta palvelee sen alkuperäistä tarkoitusta eli taloyhtiön turvallisuuden parantamista, ja samalla kunnioitetaan asukkaiden yksityisyyttä ja oikeuksia. Kameravalvonta on tehokas työkalu turvallisuuden lisäämiseksi, kun se toteutetaan huolellisesti ja lainsäädäntöä noudattaen. Taloyhtiöiden tulisi aina harkita kameravalvonnan käyttöönottoa osana kokonaisvaltaista turvallisuusstrategiaa, mutta samalla varmistaa, että se ei riko asukkaiden oikeuksia.
